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Imagen Stocksnap/Pixabay El final del año calendario trae consigo algunas responsabilidades y consideraciones para los inquilinos de los restaurantes. A medida que se acerca el año 2024, aquí hay siete elementos que los inquilinos de restaurantes deben revisar para asegurarse de que cumplen y/o hacen valer sus derechos dentro de los términos de su contrato de arrendamiento de bienes raíces comerciales. Declaración de ventas brutas Los arrendamientos de restaurantes generalmente requieren que el inquilino presente una declaración de ventas brutas anual (y, en algunos casos, mensual) al propietario. Con un contrato de arrendamiento simple, tendrá una cierta cantidad de tiempo después de fin de año para presentar su declaración de ventas brutas anual para que el propietario pueda ver cuánto dinero recibió el restaurante durante el año. Dependiendo del lenguaje del contrato de arrendamiento, el incumplimiento de los plazos puede resultar en multas, cargos por mora y una auditoría por parte del propietario. Conciliaciones CAM Como inquilino comercial en un edificio de múltiples inquilinos o centro comercial, es probable que pague cargos de mantenimiento del área común (CAM) además de su alquiler. Por lo general, según la proporción de inquilinos de un edificio, los cargos CAM cubren los costos de operación y mantenimiento, como la remoción de nieve y basura, los servicios públicos y el mantenimiento del área común. Eric Bernheim Algunos propietarios estiman los cargos CAM para el año basándose en cargos históricos y luego ajustan el total contra los cargos reales al final del año. Los propietarios e inquilinos pueden utilizar una cuenta de depósito en garantía para la conciliación CAM. Si paga menos del cargo real, se le facturará la diferencia. Andrea Coppola Sin embargo, si paga más de lo que le corresponde de los cargos CAM reales, debe asegurarse de recibir el reembolso correspondiente. Ahora es un buen momento para solicitar la declaración CAM anual que debe facilitarte tu arrendador para tu contrato de arrendamiento. Un aumento en el alquiler o en los cargos de CAM puede resultar en un aumento en el alquiler y/o en los cargos del área común al final del año calendario. Esto es especialmente cierto si abrió su restaurante hace menos de un año y paga un alquiler prorrateado en función de estar abierto solo una parte del año. Dependiendo del idioma de su contrato de arrendamiento, pagar el monto incorrecto puede generar cargos por pagos atrasados o, en algunos casos, el incumplimiento del inquilino. Al formalizar un contrato de arrendamiento, generalmente incluimos un período de notificación y subsanación, que requiere que el propietario le notifique si paga un monto incorrecto, y un cierto período de gracia, como cinco o 10 días, para corregir su monto. no será penalizado por un error administrativo cometido de buena fe. Conciliación de impuestos inmobiliarios De manera similar a los cargos CAM, los propietarios pueden estimar los impuestos inmobiliarios para el año y luego conciliarlos al final del año. Si pagó de más su parte de impuestos, su contrato de arrendamiento puede demostrar que el propietario puede reembolsarle el excedente o aplicarlo a la factura de impuestos del próximo año o a la próxima cuota de alquiler. Si debes dinero, debes pagar la diferencia. Al igual que con los cargos CAM, puede haber una cuenta de depósito en garantía para facilitar la conciliación de impuestos. Este también es un buen momento para discutir con su arrendador si una apelación del impuesto sobre bienes inmuebles ante el municipio podría ahorrarle costos a usted y a sus compañeros inquilinos. Tasaciones No es raro que un propietario reciba una tasación de la ciudad o pueblo de la cual los inquilinos deben pagar su parte. Si recibe un aviso de tasación, es importante que comprenda sus responsabilidades y derechos según los términos de su contrato de arrendamiento. Cuando negociamos un contrato de arrendamiento para nuestros clientes, nos aseguramos de que el inquilino solo sea responsable de la parte de la evaluación que se aplica al plazo del arrendamiento. Por ejemplo, si su arrendador recibe una tasación en el noveno año de su contrato de arrendamiento y a usted solo le queda un año, solo será responsable de las cuotas de un año para la tasación. Lenguaje de cierre permitido La mayoría de los propietarios exigen que los inquilinos de los restaurantes permanezcan abiertos al público en determinados días y a determinadas horas. Negociar una excepción de cierre permisiva en su contrato de arrendamiento permitirá al inquilino cerrar sus puertas cuando se espera que estén abiertas para cosas como reparaciones, inventario o cierre durante las vacaciones de los empleados. A menudo, existe un límite en la cantidad de días que un inquilino puede cerrar durante un año o plazo de arrendamiento determinado. Por ejemplo, un inquilino puede querer cerrar durante un período determinado para realizar renovaciones internas, pero es posible que solo se le permita hacerlo una vez cada cinco años. A medida que el año llega a su fin, es importante recordar el total de días oscuros asignados o obtener permiso de su arrendador para días adicionales para asegurarse de cumplir con los términos de su contrato de arrendamiento. De cara al 2024, anticipe cuándo y por qué necesitará cerrar sus puertas para poder planificar de manera proactiva sus vacaciones para el año. EXCLUSIÓN DEL PERÍODO DE VACACIONES Para proteger sus intereses durante las vacaciones, su contrato de arrendamiento debe contener un texto de exclusión que establezca que usted puede verse obligado a abrir o cerrar inicialmente su restaurante o recibir el local de noviembre a enero o una prohibición similar. . No Muchas responsabilidades del inquilino comienzan cuando el propietario le deja entrar, y las tareas iniciales, como la construcción o la capacitación de los empleados, son más complicadas durante el período de vacaciones, especialmente para los propietarios que están ocupados con otros restaurantes en funcionamiento. Si piensa antes de que expire su contrato de arrendamiento, no querrá cerrar ni mudarse antes del aumento de las ventas navideñas que muchos restaurantes disfrutan en los últimos dos meses del año. Para los arrendamientos que vencen entre el 1 de octubre y el 31 de diciembre, el texto debe incluir una disposición que extienda el arrendamiento hasta mediados de enero. Para estar al tanto de sus obligaciones de fin de año, le recomendamos que sincronice todas sus obligaciones de arrendamiento anuales con una fecha constante, como el final del año calendario. Administrar un contrato de arrendamiento es complicado, por lo que mantener todos los plazos constantes evitará que las cosas se escapen. Eric Bernheim es socio director y Andrea Coppola es asociada de FLB Law en Westport.
